Bevezetés

A februárban bevezetett, a hitelnek a fedezetül szolgáló ingatlan értékéhez viszonyított magas arányával (loan-to-value ratio; LTV) jellemezhető lakáshitelhez kapcsolódó állami készfizető kezességvállalás tulajdonképpen egy állami jelzálog-biztosítási konstrukció. Számos fejlett és felzárkózó országban főképpen az első lakásukat vásárló emberek körében terjedtek el a jelzálog-biztosítással egybekötött magas LTV-arányú lakáshitel-termékek, amelyek gyakran építési célra is felhasználhatók.

A rendelet

A fiatalok lakáskölcsönéhez kapcsolódó állami kezesség vállalásnak legfontosabb feltételei (4/2005. Korm. rendelet). Az állam készfizető kezesség keretében garanciát ad a hitelezőnek arra az esetre, ha a hitel fedezetéül szolgáló ingatlan nem ad elegendő védelmet a hitelezési veszteségek ellen. A hitel célja szerinti lakás vételárának az alkalmazott hitelbiztosítéki érték és a vételár arányától függően körülbelül 50%-át (hitelbiztosítéki érték 60%) meghaladó, de maximum 90%-os (hitelbiztosítéki érték 100%) hitelrészre terjedhet ki a 100%-os garancia. A garantált hitelrész így maximum a lakás vételárának 36%-a lehet, ennek mértékét a futamidő alatt az ingatlan értékében történő változás nem érinti. A garancia a garantált hitelrészre felszámított kamatra és kezelési költségre is kiterjed. Devizahitelhez a garantált hitelrészt devizában határozzák meg. A kezesség direkt, visszavonhatatlan és feltétel nélküli. A törlesztés folyamán a garantált összeg a kezdeti arány megtartásával csökken, a kezesség így a hitel visszafizetéséig, illetve a kezesség beváltásáig fennmarad.

A kezesség célzottai az első lakásukat vásárló házastársak, élettársak, valamint olyan egyedülálló személyek, akik egyedül nevelnek gyermeket, feltéve, hogy a hitelkérelem benyújtásakor 30 évesnél fiatalabbak. A hitelcél szerinti ingatlanban kizárólag a felsorolt személyek, valamint gyermekeik szerezhetnek tulajdonjogot. A hitelcél szerinti ingatlan vételára maximált: új lakás építésekor vagy vásárlásakor (telekár nélkül, ÁFÁ-val együtt) nem haladhatja meg a 15 millió forintot Budapesten és a megyei jogú városokban, más településeken pedig a 12 millió forintot; ha használt lakásról van szó, a maximális vételár 12 millió forint a fővárosban és a megyei jogú városokban, más településeken pedig 8 millió forint. Példaként: egy új lakás vásárlásra irányuló 10 millió forint összegű 15 éves futamidejű támogatott hitel havi törlesztőrészlete napjainkban meghaladja a 90 ezer forintot.

A kölcsön csak jövedelemalapú finanszírozás lehet, az adósoknak a hitel törlesztéséhez megfelelő, kimutatható jövedelemmel kell rendelkezniük. A kölcsön teljes hiteldíjának (THM) alacsonyabbnak kell lennie, mint a hitelező hitelintézet azonos devizanemben, kamattámogatás szempontjából azonos feltételekkel nyújtott lakáshiteleinek THM-je.2006-tól a hitelfelvevő a konstrukció használatáért 2% kezességvállalási díjat köteles fizetni egy összegben, vagy a hitelintézettel meghiteleztetheti. Ha az utóbbi mellett voksol, akkor a díjjal növekszik a garantált hitelrész összege, illetve mértéke. A díjak megállapításakor expliciten nem jelent meg, hogy a programot önfenntartóan kívánják-e működtetni.

Milyen kockázatokra mekkora védelem?

A jelzálog-biztosítás alapvető célja a hitelező hitelkockázatának részben vagy egészben történő átvállalása. A termékek általában azokra a hitelkockázatokra vonatkoznak, melyek az ügyfelek nemfizetéséből, illetve az ingatlanpiaci dekonjunktúrából adódnak. A lakáshitel ingatlannal fedezett hiteltermék, a fedezettség mértékét az LTV-arány fejezi ki, amely döntően kisebb, mint 100%, azaz a fedezettség meghaladja a 100%-kot (1/LTV). A hitel nyújtásakor a 100%-ot bőven meghaladó fedezettség ellenére a fedezet értékének esetleges csökkenése, illetve a fedezet érvényesítésének és kényszerértékesítésének költségei miatt a hitelezőt veszteség érheti, amikor az adós nem fizet - ezt a veszteséget vállalja át részben vagy egészben a biztosító. Az egyesült államokbeli Federal Housing Administration (FHA) évtizedes tapasztalatai alapján a magas LTV-rátájú hitelek kiemelkedően kockázatosak: bukási valószínűségük, veszteségrátájuk sokkal magasabb, illetve ezek a veszteségmutatók lényeges mértékben érzékenyebben reagálnak a gazdasági ciklusokra. A tetejében, ha a hitelportfólió földrajzilag nem diverzifikált, a fedezetek homogenitása pluszkockázatot jelent a hitelintézeteknek. (Capone (2000)) A nemzetközi gyakorlatban a 70-75%-ot meghaladó LTV-arányt tekintik magasnak, olyan határnak, amelyet átlépve a várható veszteségek jelentősen megnőnek. Ezeknek a lakáshiteleknek a folyósítását szokták jelzálog-biztosítással egybekötni.

A devizaalapú lakáshitelekhez kapcsolódó árfolyamkockázatból fakadó indirekt hitelkockázatot a jelzálog-biztosítók nem szokták vállalni. Ugyanis az adós árfolyamkockázata nemcsak a veszteségrátát növelheti (a fennálló hiteltartozás összege megnőhet), hanem a bukási valószínűséget is megemelheti. Ráadásul a különböző (jövedelmi, ingatlanár- és árfolyam-) kockázatok korrelálhatnak. Ezért egy rugalmasabb árfolyamrendszerben a biztosító kockázata annyira megnövekedhet, hogy az túlságosan megdrágítaná a konstrukciót. A különböző országokban kialakított jelzálog-biztosítási programok konstrukciói igen heterogének, attól függően, hogy a hitelkockázat átvállalása a hitelösszeg mekkora részére vonatkozik és milyen mértékű, illetve hogy a kezdeti biztosított arány változik-e a futamidő alatt. A biztosított rész akár a teljes hitelösszeg is lehet. Ha a biztosítás nem terjed ki a teljes hitelösszegre, a garantált rész a biztosító által előírt minimális és maximális LTV közé eső hitelösszegre vonatkozik. A hitelek maximális LTV-je, melyre még biztosítással egybekötött hitel kapható, az esetek nagy többségében meghaladja a 90%-ot, de előfordulnak 100%-nál magasabb konstrukciók is. Az újabban kialakított rendszerekben a fedezett rész aránya általában nem haladja meg a maximális LTV felső 30 százalékpontját.

A biztosítás mértéke azt fejezi ki, hogy a biztosított hitelrész hány százalékát téríti meg a biztosító akkor, ha az adós nem teljesít. Általában a biztosított hitelrészekre (a rájuk jutó kamatokkal és kezelési költséggel megnövelt) 100%-os garancia vonatkozik.

A biztosított összeg/hitelösszeg arány a hiteltörlesztés időszakában állandó maradhat, amennyiben a tőketörlesztés mind a biztosított, mind a nem biztosított részt ugyanolyan mértékben csökkenti. Ilyenkor a biztosítás lejárata a hitel futamidejével azonos, a biztosító alacsony kockázatú, LTV-jű hitelre is fedezetet nyújt. Ugyanis az LTV-arány a hitel törlesztésével folyamatosan csökken, a magas LTV-jű, kockázatos lakáshitel idővel normál, alacsony kockázatú hitellé válik. Alacsony LTV-jű hitelnél a hitelezőnek már nincs szüksége többlet biztosítékra, hiszen a lakásfedezet nagy valószínűséggel elegendő fedezetet nyújt a hitelezési veszteségekkel szemben. Ezért gyakran olyan konstrukciókat alakítanak ki, amelyek keretében csak a legkockázatosabb szegmenst biztosítják. Először a biztosított hitelrész amortizálódik, s amennyiben a fennmaradó hitelösszeg a biztosító által előírt minimális LTV alá csökken, a biztosítás megszűnik.

Árazás

Piaci árazást feltételezve a díjaknak arányban kell lenniük a vállalt kockázatokkal, fedezetet kell adniuk a hosszú távú jövedelmezőségre, a megfelelő tartalék képzésére. Állami konstrukciók kapcsán általában az állami program önfenntarthatóságának elérése a cél. A díj meghatározásának kockázati faktorait két csoportra bonthatjuk: az egyikbe a jelzálog-biztosítás gazdasági környezetből eredő kockázatait, illetve ezekre való érzékenységét sorolhatjuk, a másikba a termék kockázati paraméterei tartoznak. Ez a csoportosítás feltételezi, hogy a biztosító a hitelező intézményhez köthető kockázatokat (pl. az elégtelen kockázatkezelésből és hitelmonitoringból fakadókat) megfelelően kezeli. A várható veszteségek számszerűsítéséhez kiszámítható viszonyoknak kell uralkodniuk a lakáshitel- és ingatlanpiacon. Ismerni kell az adósok hitelképességét, jövedelmi helyzetének különféle sokkokra való érzékenységét. A biztosítók a nem várható veszteségeket különböző stresszszcenáriókkal becslik, és ezekre tartalékokat képeznek. A díj mértéke emelkedik a biztosított hitelrésznek, a maximális LTV-nek, illetve a megcélzott ügyfélcsoport kockázati paramétereinek függvényében. Alacsonyabb díjtételűek azok a biztosítási termékek, amelyeknél a hiteltörlesztés során először a biztosított rész csökken. A díj a biztosítás által fedezett hitelrész után fizetendő egy összegben, illetve éves vagy havi gyakorisággal. Az egyösszegű díj alkalmazásakor gyakran megengedik a hiteltartozásban történő tőkésítést. A bank hitelt nyújt az adósnak a díjra, s ennek mértékével a garantált hitelösszeg növekszik. A régióban a legfejlettebb jelzálog-biztosítási piac Észtországban található. Az észt és a magyar állami programok a feltételek hasonlósága miatt a kockázat és az ár szempontjából könnyen összehasonlíthatók. Ez alapján a hazai termék díja messze elmarad az észt konstrukcióétól. Az árfolyamkockázat miatt a legfejlettebb piacok (Egyesült Államok, Kanada) termékeivel is összevetve a magyar termék feltételezhetően alulárazott.

1. sz. táblázat: A magyar és az észt állami jelzálog-biztosítási programok kockázat-ár jellemzői

Különböző érdekek

A jelzálog-biztosítás háromoldalú ügylet a hitelező, a biztosító és az adós között. Ennek keretében a biztosító átvállalja a hitelező hitelkockázatának egy részét. A biztosítás díja általában a hitelfelvevőt terheli. A jelzálog-biztosítási rendszer kialakítása körültekintést igényel a felek érdekeinek különbözősége és információs problémák miatt. Az információs aszimmetria nem csak az adós és a hitelező viszonylatában jelentkezhet, hanem a bank-biztosító kapcsolatban is. Negyedik érdekelt fél az állam, lakáspolitikai célból, illetve a pénzügyi szektor felügyeletéért viselt felelősségével összefüggésben is érdekeltté válhat egy jól működő jelzálog-biztosítási rendszer kialakításában.

A hitelező - a biztosítás kedvezményezettje

A magasabb LTV-jű, jelzálog-biztosítás nélküli hitelezés lényegesen megnöveli a bank hitelkockázatát. Fölerősítheti az adós és a hitelező közötti információs aszimmetria hatását, nagyobb mértékű kontraszelekcióhoz vezethet. A kockázatosabb hitelezés a bankok forrásbevonó képességét is rontja, illetve megdrágítja a forrásokat. Ezért, ha a bankok prudens hitelezési politikát alkalmaznak, főleg egy új jelzáloghitel-piacon, mint amilyen a hazai, nemigen alakul ki magas LTV-arány a lakáshitelezésben. A bankok kétféle nem ártípusú tényezővel is korlátozzák a hitelfelvételt: magasra teszik a minimális önrészt és alacsonyra a maximális jövedelemarányos törlesztőrészletet. Viszont ha át tudják hárítani a magasabb LTV-ráta alkalmazásakor jelentkező potenciális kereslet addicionális kockázatait egy harmadik félre, illetve ennek költségeit a hitelfelvevőre, akkor erősen érdekeltté válhatnak ennek a szegmensnek a felfuttatásában. Így profitálhatnak a nagyobb összegű kihelyezés, a korábban létrejövő ügyfélkapcsolat előnyeiből, és simíthatják az eredetileg volatilisebb jövedelemáramlást. Forrásbevonási képességük nem romlik, ugyanis a befektetők, a minősítőügynökségek és a felügyeleti hatóságok elismerik kockázatcsökkentő eszközként a jelzálog-biztosítást. Az előző években robbanásszerűen felfutó alacsony LTV-jű jelzálog-hitelezés következtében a hazai bankoknak jelentősebb növekedési lehetőséget - a fejlett országok, de akár észt tapasztalatok alapján - a jelzálog-biztosítással egybekötött magas LTV-jű hitelezés jelenthet még. A magyar bankok egy részére ráadásul erős volumennövelési kényszer is nehezedik a jelzálog-hitelezésre eszközölt befektetéseik (rendszerek, szakértők, stb.) megtérülése érdekében. Az előbbieket jól szemlélteti, hogy az állami konstrukció hatálybalépésének napján a meghatározó bankok nagy része már elkezdte forgalmazni a terméket.

A hitelfelvevő - a díjfizető

A potenciális hitelfelvevők azon csoportján, amelynek tagjai nem tudják teljesíteni a bankok által megkövetelt önrészt (a fejlett országokban általában ez a korlát a magasabb), ugyanakkor a bankok által megszabott havi törlesztőrészlet/jövedelem-korláttól messze vannak, segíthet a jelzálog-biztosítás. A hitelfelvevők alacsony önrész fejében magasabb szintű eladósodással is lakástulajdonhoz juthatnak úgy, hogy az érintett ingatlan terhelésén túl nem kell más ingatlant jelzálogosítaniuk, illetve nem kell további garanciákat (például családtagok kezességét) keresniük. A hitelfelvevő érdekei védelemre szorulhatnak, mert ő fizeti a biztosítást a hitelhez jutás fejében, megdrágítva a hitel felvételét, de nem a haszonélvezője a biztosítás kifizetéseinek, ha nem fizet, a lakását elveszti. Amennyiben több biztosítási lehetőség is elérhető a piacon, a hitelfelvevők az esetek többségében akkor is a hitelező tanácsa alapján választják ki az adott biztosítót, vagy ráhagyják a hitelezőre, hogy válasszon helyettük. Az Egyesült Államokban kétféle módon próbálják elkerülni a hitelezői-biztosítói érdekek összefonódását: tiltják az ügynöki díj fizetését a hitelezőnek bármiféle címen, illetve a biztosító és a hitelintézet tulajdonosi összefonódását.

A jelzálog-biztosítástól meg kell különböztetni a szintén a lakáshitelhez kapcsolódó, de elsődlegesen a hitel felvevőjét, illetve örökösét (egyúttal a hitelnyújtót) védő biztosítási termékeket. Ilyen a jelzálog-életbiztosítás, amelynek keretében, az adós elhalálozásakor a biztosító átvállalja a felvett hitelösszeg kifizetését, ezáltal az ingatlan tehermentesen az örököshöz kerülhet. Ezenkívül vannak olyan biztosítások is, amelyek a törlesztőrészlet fizetésére nyújtanak védelmet akkor, ha a hitelfelvevő önhibáján kívül nem képes törleszteni (például munkanélkülivé válik).Feltételezhetően itthon is - Észtországhoz hasonlóan - viszonylag széles piaci szegmenssé válhatna a jelzálog-biztosítással egybekötött magas LTV-jű lakáshitelezés. A potenciális keresletet mutatja, hogy a bankok nagyszámú érdeklődést jeleztek az állami jelzálog-biztosítási konstrukció iránt. Bár a számos korlátozó feltétele miatt, eddig csak kevés ügylet kötődött. A korlátozó feltételek enyhítése, illetve egy rugalmasabb piaci konstrukció megjelenése valószínűleg jelentős keresletet realizálhatna.

A biztosító

A magánbiztosítókat két csoportra lehet bontani. Az egyik csoportba a döntően nagyon jó minősítésű, nemzetközi, jól diverzifikált portfólióval rendelkező jelzálog-biztosítók tartoznak. A másikba a nemzeti szinten szerveződő biztosítók sorolhatók, amelyek gyakorta vesznek igénybe viszontbiztosítást. A biztosítók nemzeti piacán - az Egyesült Államok kivételével - csak egy-két szolgáltató található. Komolyabb árverseny pedig még az Egyesült Államokban sem tapasztalható. Gyakori mind a földrajzi, mind a hitelezési csoportok (jövedelem, LTV stb. alapján képzett) szerinti kereszttámogatás: alacsonyabb kockázatú biztosítottak támogatják (finanszírozzák) a magasabb kockázatúakat. A magánbiztosítók általában magas jövedelmezőségűek. (Allen - Chan 2000) Az állami biztosítók, illetve garanciaalapok célja általában a lakáshoz jutás segítése, illetőleg - mint jeleztük - az alapok önfenntartóságának elérése. Más biztosítási ágazatokkal ellentétben a jelzálog-biztosítást általában egy üzletágas biztosítói formában működtetik, amit gyakran a szabályozás is megkövetel. Ennek hátterében az üzletág sajátosságai állnak - hosszú lejáratú kötelezettség vállalása, tulajdonképpen hitelezési kockázat, ingatlanpiaci kitettség. Kivételként Nagy-Britanniát érdemes megemlíteni, ahol döntően egy tágabb biztosítási csomag részeként kínálják a jelzálog-biztosítást a lakáshitelekhez. A hitel nyújtója meghatározó szerepet játszik a kockázatok kialakulásában, információs többlettel rendelkezhet a biztosítóval szemben. Ezért egyre inkább elfogadott az a nézet, hogy a kockázatokat célszerű megosztani a biztosító és a hitelező között, és kerülendő az a konstrukció, amely a bank hitelkockázatára 100%-ban fedezetet nyújt. Különben kontraszelekciós problémák merülhetnek fel, a hitelező csak a gyengébb hitelképességű ügyfelekre köt biztosítást, illetve előállhat a morális kockázat, a hitelező a fedezettsége miatt kevésbé körültekintő hitelezési politikát, hitelmonitoringot folytat. Ezért az együttműködés általában hosszú távú partneri szerződés keretében zajlik. A hazai jelzáloghitel-piac a régióban az egyik legfejlettebb, jól működő, mely kiszámítható mértékűre csökkentheti egy magánbiztosító kockázatát. (Lásd Lakáspolitikai eszköz… c. fejezetet.) A piaci körülmények (kockázat szintje, hitelfelvevők és hitelezők potenciális kereslete) tehát adottak a magán jelzálog-biztosításhoz. A magánbiztosítói megjelenés gátjainak az alacsony díjjal működő állami konstrukció és a felkészületlen szabályozás (lásd a következő alfejezetet) tekinthető.

Az állam - a felvigyázó

Az állam a lakáspolitikai célon túl a pénzügyi szektor felügyeletéért viselt felelősségével összefüggésben is érdekeltté válhat, támogathatja - elsősorban megfelelő szabályozási környezet kialakításával - a kockázati transzfert a jól tőkésített specialistákhoz. A hitelintézeti tőkekövetelmény új nemzetközi szabályozása is elismeri hitelkockázat csökkentésének alkalmas eszközeként a jelzálog-biztosítást, mely jelentékeny tőkekövetelmény mérséklést eredményezhet.1 A normál gazdasági körülmények között jelentkező veszteségeken túl egy jól működő jelzálog-biztosítási rendszer a hitelintézeti rendszer gazdasági sokkokkal szembeni ellenállását növeli, tömeges veszteségek ellen is védelmet nyújthat, ezért pénzügyi stabilitási szempontból is előnyös.

A jelzálog-hitelezéshez kapcsoló jelenlegi hazai szabályozás nincs felkészítve arra, hogy az előbbiekben felsorolt különböző érdekeltek teljes körűen kihasználhassák a jelzálog-biztosítás adata előnyöket. A jogszabályok nem akadályozzák, de több ponton is megnehezítik a piaci alapon nyugvó jelzálog-biztosítást, illetve versenyhátrányba hozzák a piacit az állami konstrukcióval szemben. A jelzálog-hitelezéshez kapcsolódó LTV szabályok kockázat csökkentő eszközként ismerik el az állami készfizető kezességvállalást. Míg egy az előbbivel közgazdaságilag egyenértékű kockázat átvállalást, melyet egy nagyon jó minősítéssel (akár a magyar állam minősítését meghaladó) rendelkező biztosítóhoz köthető, már nem ismer el a szabályozás. (Lásd LTV limit… c. keretes írást.) Az előbbi jogszabályi korlátok megszüntetése utat nyithatna a (támogatott) forint lakáshitelhez kapcsolódó piaci jelzálog-biztosítási termékek fejlődéséhez.

LTV limit szabályok, jelzálog-biztosítási korlátok

A hazai lakáshitelezési piac az állami lakástámogatás és a jelentős forint-deviza hozamkülönbözet miatt két részpiacra osztható: a piaci devizahitel (forintban piaci alapon gyakorlatilag nem folyósítanak), illetve a támogatott forinthitel. A piaci jelzálog-biztosítás megjelenése az addicionális árfolyamkockázat, illetve az ehhez képest alacsony díjú állami konstrukció miatt elsősorban a forint támogatott hitelezéshez kapcsolódhatna. A lakástámogatás jelzálogbanki refinanszírozáshoz kötött.2 Jogszabály írja elő, hogy a jelzáloglevél mögött álló hitelek összege legfeljebb az azt biztosító ingatlan becsértékének 60%-ig vehető számba rendes fedezetként.3 A 60% fölötti rész pótfedezet (megbízható likvid eszközök) bevonásával biztosítható. A szabályozás pótfedezetként ismeri el az állami készfizető kezességvállalást, azaz az állami jelzálog-biztosítási konstrukciót. Ugyanakkor más kockázat csökkentő eszközöket, pl.: a piaci biztosítást, nem ismeri el. Ezenkívül még egy jelzálog-biztosítást korlátozó, a jelzálogbankok hitelezésére vonatkozó, szabályozás is érvényben van. A jelzáloghitelek összege nem haladhatja meg a biztosítékként szolgáló ingatlan becsértékének 70%-át (az állami készfizető kezességvállalással fedezett hitel ez alól szintén kivételt jelent), még akkor sem, ha egy a minősítő ügynökségek által kiemelkedő besorolással rendelkező biztosító átvállalja a magasabb LTV addicionális hitelkockázatát.

Lakáspolitikai eszköz, állami és piaci biztosítás

Ha a piaci mechanizmusok elégtelenek, az állam felvállalhatja a lakáshoz jutás elősegítésének a feladatát, s ezt teheti rászorultsági alapon, illetve normatívan. A potenciális hitelfelvevők vagyoni korlátját alapvetően kétféleképpen oldhatja: előtakarékossági, vagy jelzálog-biztosítási konstrukcióval, illetve ezek támogatásával. Az állam kockázatvállalása a jelzálog-biztosításban mind a fejlett, mind a felzárkózó országokban gyakori.

Egy jól strukturált állami jelzálog-biztosítási program önfenntartóvá tehető, támogatások nélkül is elérhetővé válik az alacsony önrésszel rendelkezők lakáshoz jutása. A sikeres állami jelzálog-biztosítási program hozzájárulhat a piaci mechanizmusok fejlődéséhez, előkészítheti a terepet a piaci biztosítók számra (így történt Ausztráliában és Észtországban). Azonban ennek az ellenkezője is előállhat, például akkor, ha az állami konstrukció nem tartalmaz elegendő kockázati prémiumot. A rosszul kialakított program egyrészt gazdasági recesszióban - amikor amúgy is nehéz helyzetben van a fiskális politika - jelentékeny állami többletkiadást okozhat, másrészt eltántoríthatja a magánbiztosítókat a piaci megjelenéstől.

Az állami jelzálog-biztosítási programok gyakran célzottak, a társadalom bizonyos szegmenseire fókuszálnak, és nem mindig szociális alapon. Az alacsony önrészű hitelek az országok többségében - még az alacsonyabb értékű lakások megvásárlásának finanszírozásakor is - általában relatíve magas törlesztőrészlet vállalása fejében érhetők el. Ezért a szegényebb rétegek lakhatási körülményeinek javítására más programok megfelelőbbek. A közép-kelet európai programok célcsoportját is általában a fiatal, magasabb képzettségű háztartások alkotják. A nem szociális alapon működő rendszerek általános célként fogalmazzák meg az olyan kockázati szegmens kialakítását, amelyik önfenntartóvá teszi őket. Bár a szociális szempontok hangsúlyosabb figyelembevételére is több példa akad (Új-Zéland, Dél-Afrika). Új-Zélandon az alacsonyabb jövedelműeket tekintik a 2003-ban elindított állami program célcsoportjának, a kormányzat a biztosítási prémium egy részét a folyósításkor átvállalja. A felvehető hitelösszeget és a megszerezhető ingatlan értékét a szociális jellegű programok maximálják.

A magánbiztosítók az állami konstrukciókkal ellentétben inkább a volatilisebb jövedelemmel (általában alacsonyabb jövedelműek) rendelkező lakossági csoportokat szűrik ki. A két típusú program célcsoportjai így jó esetben kiegészítik egymást. Azonban előfordul az is, hogy a magán- és az állami konstrukció azonos társadalmi csoportot céloz meg és versenyeznek egymással. A magánbiztosítók megjelenéséhez transzparens, jól működő jelzáloghitel-piac szükséges, ami kiszámítható mértékűre csökkenti a kockázatukat. Mindez feltételezi a következő - Magyarországon a jelzálog-biztosítás jogszabályi hátterét leszámítva már meglévő - tényezőket:

  • megfelelő információk a piacról, a jelzálog-hitelezés alakulásáról;
  • megfelelő jogi és szabályozási környezet: a jelzálog-biztosításban érintett intézmények megfelelő szabályozása, a jelzálogjog érvényesítését és a kényszerértékesítést célzó folyamat megfelelő jogi garanciái, a szabályozás elismeri a jelzálog-biztosítást és így megengedi a magas LTV arányú hitelek nyújtását;
  • fejlett ingatlanpiac, átlátható ingatlan-nyilvántartás, a jelzálogjog gyors bejegyzése;
  • verseny a lakáshitelpiacon, fejlett jelzáloglevél-piac (a jelzáloghitel-piac hosszú távú növekedéséhez), prudens banki hitelezési eljárások, megfelelő eljárás a késedelmes fizetéskor, adós-nyilvántartási rendszer.

Sikerek és kudarcok

A jelzálog-biztosítás dinamizálhatja a lakáshitelezési piacot, a lakáshitel-állomány akár 20-30%-a is ehhez köthető. Viszont a gyenge tőkehelyzetű, nem megfelelően diverzifikált biztosító jelentős rendszerkockázatot is hordozhat. A jelzálog-biztosítás legrégebbi és legnagyobb piaca az Egyesült Államokban található. A nagy gazdasági világválság után az ebben az üzletben érdekelt magánbiztosítók tönkrementek. A tömeges csődök okáról megoszlanak a vélemények, egyes szakértők szerint a korreláló makrogazdasági stresszhelyzetek kockázata nem számszerűsíthető, így ezek a kockázatok nem biztosíthatók, ezért nem kívánatos a magánbiztosítók térnyerése ezen a piacon. Mások az akkori felügyeleti és szabályozási hiányosságokban látták a tömeges bukások okát (a hitelezők és a biztosítók összefonódásában, az alacsony biztosítási tartalékok képzésében, az ingatlanértékelés nem megfelelő voltában). A válságból való kilábalás után be is tiltották a magánbiztosítók működését ebben az üzletben, kizárólag az állami program (FHA) keretében lehetett jelzálog-biztosításhoz jutni. Az ötvenes években a program pozitív tapasztalatai, kiegyensúlyozott működése láttán a piacot újból liberalizálták, s a magánbiztosítók viszonylag rövid idő alatt jelentős súlyra tettek szert. Az elmúlt évtizedekben általánosan elfogadottá vált, hogy a kockázatok mérhetők, biztosíthatók, főleg ha a magánbiztosító megfelelő földrajzi diverzifikációra törekszik. Ugyanakkor a nyolcvanas évek elejére a gazdasági recesszió következtében újból komoly problémák jelentkeztek az iparágban: együtt jelentős piaci részesedéssel rendelkező állami FHA és az egyik magánbiztosító inszolvenssé vált, ami a felügyeleti ellenőrzés újabb szigorításához vezetett. A válságból való kilábalással a jelzálog-biztosítási piac újból gyors fejlődésnek indult.Más országokban is virágzó üzletté vált a magánbiztosítás. Az észak-amerikai kontinensen a kanadai jelzálog-biztosítási piac is nagyon fejlettnek tekinthető. Ausztráliában például a pozitív tapasztalatok alapján az egész iparágat privatizálták. Németországban, Franciaországban és több más kontinentális országban - a hagyományosan az állami támogatással egybekötött lakás-takarékpénztári modellt követő országokban - is mind nagyobb teret nyer a jelzálog-biztosítás. A spanyol magánbiztosítási rendszer nagy szerepet játszott a jelzáloghitelezési piac felfutásában.

Kelet-Közép-Európa több országában a lakáspolitika részeként már létrehoztak állami garanciaalapokat vagy biztosítókat jelzálog-biztosításra. A biztosítást lakásvásárlásra és építésre egyaránt kínálják. Lengyelország kivételével kis országokról van szó, a földrajzi diverzifikációs lehetőségek korlátozottak, ami kockázatosabbá teszi, egyben megdrágítja az ilyen alapok működését. A magánbiztosítók megjelenése relatíve fejlett jelzálogpiachoz kötődik, ezért régiónkban elsősorban állami konstrukciókkal találkozunk. Észtországban az állami garancialap sikerét, illetve a jelzálogpiac fejlődését látva magánbiztosító is piacra lépett - az államihoz nagyon hasonló termékkel. A nemzetközi diverzifikáció lehetőségének kihasználásával, a nagy nemzetközi viszontbiztosítók vagy jelzálog-biztosítók kölcsönösen előnyös bevonásával a térségbeli biztosítók tőkekövetelménye és árai csökkenthetők.

Tanulságok

A jelzálog-biztosítási rendszer dinamizálhatja a lakáshitelezési piacot, a kockázatok jelentős részét átvállalhatja a hitelintézeti szektortól. Azonban a jelzálog-biztosítás még a legfejlettebb országokban is kockázatos üzletág, biztonságos működéséhez megfelelő tőketartalékok és jövedelmezőség szükséges. Ezért az ilyen rendszerek kialakítása körültekintést, a nemzetközi tapasztalatok megfelelő számbavételét igényli. Az állami szerepvállalásnak a jelzálog-biztosításban elsősorban piacépítési szempontból van jelentősége. A szociális alapú lakáshoz jutás elősegítésére a konstrukció a hazai viszonyok miatt nem alkalmas. A garanciadíj 2005-re vonatkozó átvállalása nem szociális alapon történik. A kis országokban a fedezetek homogenitása kockázatot növelő tényező. Ezenkívül a magyar rendszerben a jelzálog-biztosításra nem jellemző árfolyamkockázatból eredő hitelkockázat is jelentékeny. A hazai konstrukció nem tesz különbséget forint- és devizahitel között, pedig az utóbbi számottevő addicionális kockázatot képvisel a biztosító számára. Egy esetleges árfolyamsokk tömeges nemfizetést okozhat, ezzel párhuzamosan ingatlanpiaci visszaesésest indíthat el, ami együttesen tekintélyes állami fizetési kötelezettséget vonhat maga után.

A magyar konstrukcióban a biztosított összeg/hitelösszeg-arány a hiteltörlesztés során állandó. Így a hiteltörlesztés előrehaladtával a biztosítás a normál, alacsony kockázatú hitelekre is részben fedezetet nyújt, tovább mérsékelve azok kockázatát.

A vázolt kockázati tényezők miatt a hazai 2 százalékpontos egyszeri díj alacsonynak tekinthető mind az észt konstrukció, mind a legfejlettebb piacok több termékének díjai tükrében. Jelen formájában a felhasználói és felhasználási kör esetleges bővítése két kockázattal is járhat. Egyrészt magas jövőbeli implicit állami kötelezettségvállalást okozhat, igaz, expliciten önfenntartási célt nem jelöltek meg. Másrészt megakadályozhatja a piaci jelzálog-biztosítási termékek megjelenését. A magán jelzálog-biztosítás nyújtását az alacsony díjjal működő állami konstrukció léte mellett, a jelenlegi jogszabályok is megnehezítik, illetve versenyhátrányba hozzák az állami konstrukcióval szemben. Pedig a hazai jelzálog-hitelezési piac már kellően fejlett a magán jelzálog-biztosítási konstrukció megjelenéséhez.

Programok a régióban

Észtország.

A régió legsikeresebb programja. Állami garanciaalap keretében alkalmazzák. Az önrész a piaci érték minimum 10%-a, a biztosító a piaci érték felső 24%-át fedezi, a törlesztéssel a biztosított rész amortizálódik. Amennyiben a hitel értéke a fedezet értékének 66%-a alá kerül, a garancia megszűnik. Egyszeri díja van, a biztosított rész 3%-a. Egy magánbiztosító is piacra lépett már nagyon hasonló termékkel, és a legnagyobb lakossági bankkal szerződve jelentős sikereket ér el. Az állami konstrukció a jelzáloghitelek körülbelül 20%-ához kapcsolódik. A piaci termék megjelenése -a két termék közel azonos paraméterei miatt egymás helyettesítője - nem járt a jelzálog-biztosítási piac további fejlődésével.

Lettország

Állami garanciaalap formáját ölti, a jelzálog-biztosítás éves díja 1%, az ingatlan piaci értékének 90%-ig nyújtanak hitelt, 22% a fedezettség. Az észt konstrukcióhoz hasonlóan először a biztosított rész amortizálódik.

Litvánia

A régi program keretében az állami biztosító magas egyszeri díjért (7,78%) a tejes hitelösszegre fedezettséget adott, a hitelt a piaci érték 95%-áig nyújtották. 2002-ben megváltoztatták a rendszert, a fedezettség 25%-ra csökkent, s a díjat is mérsékelték.

Szlovénia

Állami biztosítótársaság ad fedezetet.

Lengyelország

Nemrégiben egy magánbiztosító kezdte el a szolgáltatást.

Forrás: Polverni (2004 ), Rute (2004).

Felhasznált irodalom

Allen, D.S. - Chan, T. (1997): The Efficiency of Residential Mortgage Guarantee Insurance Markets. Working Paper 1997-013A. Federeal Reserve Bank of St. Louis.

Bethlendi, A. (2005): Jelzálog-biztosítás, Állami variáns, avagy? Bank és Tőzsde, 2005. 2. szám

Canada Mortgage and Housing Corporation (2003): Mortgage Default Insurance: An International Comparison, kézirat.

Capone, C.A.(2000): Credit Risk, Capital, and Federal Housing Administration Mortgage Insurance. Journal of Housing Research, Volume 11, Issue 2

Buckley, R, - Karaguishiyeva, G. - Van Order, R. - Vecvagare, L. (2003): Comparing Mortgage Credit Risk Policies: An Options Based Approach. World Bank Policy Research Working Paper 3047

Gere, I. (2005): A jelzálog-biztosítás jogi akadályai, Kiválthatja az állami garanciát. Bank és Tőzsde, 2005. 2. szám

Jelentés a pénzügyi stabilitásról, 2005. április (2005)

Pennington-Cross, A. - M. Yezer, A. (2000): The Federal Housing Administration in the New Millennium. Journal of Housing Research. Volume 11, Issue 2

Polverni, S. (2004): MI Opportunities In Emerging Mortgage markets. 4th OECD Workshop on Housing Finance in Transition Economies, kézirat

Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal: http://www.oleh.hu/

Rute, M. (2004): Mortgage Insurance Scheme in Estonia. 4th OECD Workshop on Housing Finance in Transition Economies, kézirat

FIGYELMÉBE AJÁNLJUK

Vissza a lap tetejére