Van-e tere a jelzálog-biztosítás piaci konstrukciójának

Bethlendi András - MNB elemző

A kormányzat lakáspolitikai 2005-ös változtatásának közgazdasági és piaci szempontból nézve a legérdekesebb eleme a részben állami garanciavállalással fedezett, az ingatlanok hitelbiztosítékként beszámított értékéhez képest nagy összegű lakáshitelek nyújtása. E tanulmányban bemutatjuk az Egyesült Államokban és Európa számos országában alkalmazott jelzáloghitel-biztosítási konstrukciót, annak apropóján, hogy Magyarországon is megjelent a modell állami változata. A konstrukció induló felhasználói és felhasználási körét számos korlátozó feltétel révén meglehetősen szűkre szabta a kormányzat. Véleményünk szerint a hazai jelzálog-hitelezési piac már megérett a magán jelzálog-biztosítási konstrukcióhoz. Azonban a piaci konstrukció megjelenését nehezíti az alacsony díjjal működő állami variáns, illetve a felkészületlen jogszabályi háttér.

Van-e tere a jelzálog-biztosítás piaci konstrukciójának

Bevezetés

A februárban bevezetett, a hitelnek a fedezetül szolgáló ingatlan értékéhez viszonyított magas arányával (loan-to-value ratio; LTV) jellemezhető lakáshitelhez kapcsolódó állami készfizető kezességvállalás tulajdonképpen egy állami jelzálog-biztosítási konstrukció. Számos fejlett és felzárkózó országban főképpen az első lakásukat vásárló emberek körében terjedtek el a jelzálog-biztosítással egybekötött magas LTV-arányú lakáshitel-termékek, amelyek gyakran építési célra is felhasználhatók.

A rendelet

A fiatalok lakáskölcsönéhez kapcsolódó állami kezesség vállalásnak legfontosabb feltételei (4/2005. Korm. rendelet). Az állam készfizető kezesség keretében garanciát ad a hitelezőnek arra az esetre, ha a hitel fedezetéül szolgáló ingatlan nem ad elegendő védelmet a hitelezési veszteségek ellen. A hitel célja szerinti lakás vételárának az alkalmazott hitelbiztosítéki érték és a vételár arányától függően körülbelül 50%-át (hitelbiztosítéki érték 60%) meghaladó, de maximum 90%-os (hitelbiztosítéki érték 100%) hitelrészre terjedhet ki a 100%-os garancia. A garantált hitelrész így maximum a lakás vételárának 36%-a lehet, ennek mértékét a futamidő alatt az ingatlan értékében történő változás nem érinti. A garancia a garantált hitelrészre felszámított kamatra és kezelési költségre is kiterjed. Devizahitelhez a garantált hitelrészt devizában határozzák meg. A kezesség direkt, visszavonhatatlan és feltétel nélküli. A törlesztés folyamán a garantált összeg a kezdeti arány megtartásával csökken, a kezesség így a hitel visszafizetéséig, illetve a kezesség beváltásáig fennmarad.

A kezesség célzottai az első lakásukat vásárló házastársak, élettársak, valamint olyan egyedülálló személyek, akik egyedül nevelnek gyermeket, feltéve, hogy a hitelkérelem benyújtásakor 30 évesnél fiatalabbak. A hitelcél szerinti ingatlanban kizárólag a felsorolt személyek, valamint gyermekeik szerezhetnek tulajdonjogot. A hitelcél szerinti ingatlan vételára maximált: új lakás építésekor vagy vásárlásakor (telekár nélkül, ÁFÁ-val együtt) nem haladhatja meg a 15 millió forintot Budapesten és a megyei jogú városokban, más településeken pedig a 12 millió forintot; ha használt lakásról van szó, a maximális vételár 12 millió forint a fővárosban és a megyei jogú városokban, más településeken pedig 8 millió forint. Példaként: egy új lakás vásárlásra irányuló 10 millió forint összegű 15 éves futamidejű támogatott hitel havi törlesztőrészlete napjainkban meghaladja a 90 ezer forintot.

A kölcsön csak jövedelemalapú finanszírozás lehet, az adósoknak a hitel törlesztéséhez megfelelő, kimutatható jövedelemmel kell rendelkezniük. A kölcsön teljes hiteldíjának (THM) alacsonyabbnak kell lennie, mint a hitelező hitelintézet azonos devizanemben, kamattámogatás szempontjából azonos feltételekkel nyújtott lakáshiteleinek THM-je.2006-tól a hitelfelvevő a konstrukció használatáért 2% kezességvállalási díjat köteles fizetni egy összegben, vagy a hitelintézettel meghiteleztetheti. Ha az utóbbi mellett voksol, akkor a díjjal növekszik a garantált hitelrész összege, illetve mértéke. A díjak megállapításakor expliciten nem jelent meg, hogy a programot önfenntartóan kívánják-e működtetni.

Milyen kockázatokra mekkora védelem?

A jelzálog-biztosítás alapvető célja a hitelező hitelkockázatának részben vagy egészben történő átvállalása. A termékek általában azokra a hitelkockázatokra vonatkoznak, melyek az ügyfelek nemfizetéséből, illetve az ingatlan piaci dekonjunktúrából adódnak. A lakáshitel ingatlannal fedezett hiteltermék, a fedezettség mértékét az LTV-arány fejezi ki, amely döntően kisebb, mint 100%, azaz a fedezettség meghaladja a 100%-kot (1/LTV). A hitel nyújtásakor a 100%-ot bőven meghaladó fedezettség ellenére a fedezet értékének esetleges csökkenése, illetve a fedezet érvényesítésének és kényszerértékesítésének költségei miatt a hitelezőt veszteség érheti, amikor az adós nem fizet - ezt a veszteséget vállalja át részben vagy egészben a biztosító. Az egyesült államokbeli Federal Housing Administration (FHA) évtizedes tapasztalatai alapján a magas LTV-rátájú hitelek kiemelkedően kockázatosak: bukási valószínűségük, veszteségrátájuk sokkal magasabb, illetve ezek a veszteségmutatók lényeges mértékben érzékenyebben reagálnak a gazdasági ciklusokra. A tetejében, ha a hitelportfólió földrajzilag nem diverzifikált, a fedezetek homogenitása pluszkockázatot jelent a hitelintézeteknek. (Capone (2000)) A nemzetközi gyakorlatban a 70-75%-ot meghaladó LTV-arányt tekintik magasnak, olyan határnak, amelyet átlépve a várható veszteségek jelentősen megnőnek. Ezeknek a lakáshiteleknek a folyósítását szokták jelzálog-biztosítással egybekötni.

A devizaalapú lakáshitelekhez kapcsolódó árfolyamkockázatból fakadó indirekt hitelkockázatot a jelzálog-biztosítók nem szokták vállalni. Ugyanis az adós árfolyamkockázata nemcsak a veszteségrátát növelheti (a fennálló hiteltartozás összege megnőhet), hanem a bukási valószínűséget is megemelheti. Ráadásul a különböző (jövedelmi, ingatlanár- és árfolyam-) kockázatok korrelálhatnak. Ezért egy rugalmasabb árfolyamrendszerben a biztosító kockázata annyira megnövekedhet, hogy az túlságosan megdrágítaná a konstrukciót. A különböző országokban kialakított jelzálog-biztosítási programok konstrukciói igen heterogének, attól függően, hogy a hitelkockázat átvállalása a hitelösszeg mekkora részére vonatkozik és milyen mértékű, illetve hogy a kezdeti biztosított arány változik-e a futamidő alatt. A biztosított rész akár a teljes hitelösszeg is lehet. Ha a biztosítás nem terjed ki a teljes hitelösszegre, a garantált rész a biztosító által előírt minimális és maximális LTV közé eső hitelösszegre vonatkozik. A hitelek maximális LTV-je, melyre még biztosítással egybekötött hitel kapható, az esetek nagy többségében meghaladja a 90%-ot, de előfordulnak 100%-nál magasabb konstrukciók is. Az újabban kialakított rendszerekben a fedezett rész aránya általában nem haladja meg a maximális LTV felső 30 százalékpontját.

A biztosítás mértéke azt fejezi ki, hogy a biztosított hitelrész hány százalékát téríti meg a biztosító akkor, ha az adós nem teljesít. Általában a biztosított hitelrészekre (a rájuk jutó kamatokkal és kezelési költséggel megnövelt) 100%-os garancia vonatkozik.

A biztosított összeg/hitelösszeg arány a hiteltörlesztés időszakában állandó maradhat, amennyiben a tőketörlesztés mind a biztosított, mind a nem biztosított részt ugyanolyan mértékben csökkenti. Ilyenkor a biztosítás lejárata a hitel futamidejével azonos, a biztosító alacsony kockázatú, LTV-jű hitelre is fedezetet nyújt. Ugyanis az LTV-arány a hitel törlesztésével folyamatosan csökken, a magas LTV-jű, kockázatos lakáshitel idővel normál, alacsony kockázatú hitellé válik. Alacsony LTV-jű hitelnél a hitelezőnek már nincs szüksége többlet biztosítékra, hiszen a lakásfedezet nagy valószínűséggel elegendő fedezetet nyújt a hitelezési veszteségekkel szemben. Ezért gyakran olyan konstrukciókat alakítanak ki, amelyek keretében csak a legkockázatosabb szegmenst biztosítják. Először a biztosított hitelrész amortizálódik, s amennyiben a fennmaradó hitelösszeg a biztosító által előírt minimális LTV alá csökken, a biztosítás megszűnik.

Árazás

Piaci árazást feltételezve a díjaknak arányban kell lenniük a vállalt kockázatokkal, fedezetet kell adniuk a hosszú távú jövedelmezőségre, a megfelelő tartalék képzésére. Állami konstrukciók kapcsán általában az állami program önfenntarthatóságának elérése a cél. A díj meghatározásának kockázati faktorait két csoportra bonthatjuk: az egyikbe a jelzálog-biztosítás gazdasági környezetből eredő kockázatait, illetve ezekre való érzékenységét sorolhatjuk, a másikba a termék kockázati paraméterei tartoznak. Ez a csoportosítás feltételezi, hogy a biztosító a hitelező intézményhez köthető kockázatokat (pl. az elégtelen kockázatkezelésből és hitelmonitoringból fakadókat) megfelelően kezeli. A várható veszteségek számszerűsítéséhez kiszámítható viszonyoknak kell uralkodniuk a lakáshitel- és ingatlan piacon. Ismerni kell az adósok hitelképességét, jövedelmi helyzetének különféle sokkokra való érzékenységét. A biztosítók a nem várható veszteségeket különböző stresszszcenáriókkal becslik, és ezekre tartalékokat képeznek. A díj mértéke emelkedik a biztosított hitelrésznek, a maximális LTV-nek, illetve a megcélzott ügyfélcsoport kockázati paramétereinek függvényében. Alacsonyabb díjtételűek azok a biztosítási termékek, amelyeknél a hiteltörlesztés során először a biztosított rész csökken. A díj a biztosítás által fedezett hitelrész után fizetendő egy összegben, illetve éves vagy havi gyakorisággal. Az egyösszegű díj alkalmazásakor gyakran megengedik a hiteltartozásban történő tőkésítést. A bank hitelt nyújt az adósnak a díjra, s ennek mértékével a garantált hitelösszeg növekszik. A régióban a legfejlettebb jelzálog-biztosítási piac Észtországban található. Az észt és a magyar állami programok a feltételek hasonlósága miatt a kockázat és az ár szempontjából könnyen összehasonlíthatók. Ez alapján a hazai termék díja messze elmarad az észt konstrukcióétól. Az árfolyamkockázat miatt a legfejlettebb piacok (Egyesült Államok, Kanada) termékeivel is összevetve a magyar termék feltételezhetően alulárazott.

1. sz. táblázat: A magyar és az észt állami jelzálog-biztosítási programok kockázat-ár jellemzői

Különböző érdekek

A jelzálog-biztosítás háromoldalú ügylet a hitelező, a biztosító és az adós között. Ennek keretében a biztosító átvállalja a hitelező hitelkockázatának egy részét. A biztosítás díja általában a hitelfelvevőt terheli. A jelzálog-biztosítási rendszer kialakítása körültekintést igényel a felek érdekeinek különbözősége és információs problémák miatt. Az információs aszimmetria nem csak az adós és a hitelező viszonylatában jelentkezhet, hanem a bank-biztosító kapcsolatban is. Negyedik érdekelt fél az állam, lakáspolitikai célból, illetve a pénzügyi szektor felügyeletéért viselt felelősségével összefüggésben is érdekeltté válhat egy jól működő jelzálog-biztosítási rendszer kialakításában.

A hitelező - a biztosítás kedvezményezettje

A magasabb LTV-jű, jelzálog-biztosítás nélküli hitelezés lényegesen megnöveli a bank hitelkockázatát. Fölerősítheti az adós és a hitelező közötti információs aszimmetria hatását, nagyobb mértékű kontraszelekcióhoz vezethet. A kockázatosabb hitelezés a bankok forrásbevonó képességét is rontja, illetve megdrágítja a forrásokat. Ezért, ha a bankok prudens hitelezési politikát alkalmaznak, főleg egy új jelzáloghitel-piacon, mint amilyen a hazai, nemigen alakul ki magas LTV-arány a lakáshitelezésben. A bankok kétféle nem ártípusú tényezővel is korlátozzák a hitelfelvételt: magasra teszik a minimális önrészt és alacsonyra a maximális jövedelemarányos törlesztőrészletet. Viszont ha át tudják hárítani a magasabb LTV-ráta alkalmazásakor jelentkező potenciális kereslet addicionális kockázatait egy harmadik félre, illetve ennek költségeit a hitelfelvevőre, akkor erősen érdekeltté válhatnak ennek a szegmensnek a felfuttatásában. Így profitálhatnak a nagyobb összegű kihelyezés, a korábban létrejövő ügyfélkapcsolat előnyeiből, és simíthatják az eredetileg volatilisebb jövedelemáramlást. Forrásbevonási képességük nem romlik, ugyanis a befektetők, a minősítőügynökségek és a felügyeleti hatóságok elismerik kockázatcsökkentő eszközként a jelzálog-biztosítást. Az előző években robbanásszerűen felfutó alacsony LTV-jű jelzálog-hitelezés következtében a hazai bankoknak jelentősebb növekedési lehetőséget - a fejlett országok , de akár észt tapasztalatok alapján - a jelzálog-biztosítással egybekötött magas LTV-jű hitelezés jelenthet még. A magyar bankok egy részére ráadásul erős volumennövelési kényszer is nehezedik a jelzálog-hitelezésre eszközölt befektetéseik (rendszerek, szakértők, stb.) megtérülése érdekében. Az előbbieket jól szemlélteti, hogy az állami konstrukció hatálybalépésének napján a meghatározó bankok nagy része már elkezdte forgalmazni a terméket.

A hitelfelvevő - a díjfizető

A potenciális hitelfelvevők azon csoportján, amelynek tagjai nem tudják teljesíteni a bankok által megkövetelt önrészt (a fejlett országokban általában ez a korlát a magasabb), ugyanakkor a bankok által megszabott havi törlesztőrészlet/jövedelem-korláttól messze vannak, segíthet a jelzálog-biztosítás. A hitelfelvevők alacsony önrész fejében magasabb szintű eladósodással is lakástulajdonhoz juthatnak úgy, hogy az érintett ingatlan terhelésén túl nem kell más ingatlan t jelzálogosítaniuk, illetve nem kell további garanciákat (például családtagok kezességét) keresniük. A hitelfelvevő érdekei védelemre szorulhatnak, mert ő fizeti a biztosítást a hitelhez jutás fejében, megdrágítva a hitel felvételét, de nem a haszonélvezője a biztosítás kifizetéseinek, ha nem fizet, a lakását elveszti. Amennyiben több biztosítási lehetőség is elérhető a piacon, a hitelfelvevők az esetek többségében akkor is a hitelező tanácsa alapján választják ki az adott biztosítót, vagy ráhagyják a hitelezőre, hogy válasszon helyettük. Az Egyesült Államokban kétféle módon próbálják elkerülni a hitelezői-biztosítói érdekek összefonódását: tiltják az ügynöki díj fizetését a hitelezőnek bármiféle címen, illetve a biztosító és a hitelintézet tulajdonosi összefonódását.

A jelzálog-biztosítástól meg kell különböztetni a szintén a lakáshitelhez kapcsolódó, de elsődlegesen a hitel felvevőjét, illetve örökösét (egyúttal a hitelnyújtót) védő biztosítási termékeket. Ilyen a jelzálog-életbiztosítás, amelynek keretében, az adós elhalálozásakor a biztosító átvállalja a felvett hitelösszeg kifizetését, ezáltal az ingatlan tehermentesen az örököshöz kerülhet. Ezenkívül vannak olyan biztosítások is, amelyek a törlesztőrészlet fizetésére nyújtanak védelmet akkor, ha a hitelfelvevő önhibáján kívül nem képes törleszteni (például munkanélkülivé válik).Feltételezhetően itthon is - Észtországhoz hasonlóan - viszonylag széles piaci szegmenssé válhatna a jelzálog-biztosítással egybekötött magas LTV-jű lakáshitelezés. A potenciális keresletet mutatja, hogy a bankok nagyszámú érdeklődést jeleztek az állami jelzálog-biztosítási konstrukció iránt. Bár a számos korlátozó feltétele miatt, eddig csak kevés ügylet kötődött. A korlátozó feltételek enyhítése, illetve egy rugalmasabb piaci konstrukció megjelenése valószínűleg jelentős keresletet realizálhatna.

A biztosító

A magánbiztosítókat két csoportra lehet bontani. Az egyik csoportba a döntően nagyon jó minősítésű, nemzetközi, jól diverzifikált portfólióval rendelkező jelzálog-biztosítók tartoznak. A másikba a nemzeti szinten szerveződő biztosítók sorolhatók, amelyek gyakorta vesznek igénybe viszontbiztosítást. A biztosítók nemzeti piacán - az Egyesült Államok kivételével - csak egy-két szolgáltató található. Komolyabb árverseny pedig még az Egyesült Államokban sem tapasztalható. Gyakori mind a földrajzi, mind a hitelezési csoportok (jövedelem, LTV stb. alapján képzett) szerinti kereszttámogatás: alacsonyabb kockázatú biztosítottak támogatják (finanszírozzák) a magasabb kockázatúakat. A magánbiztosítók általában magas jövedelmezőségűek. ( Allen - Chan 2000) Az állami biztosítók, illetve garanciaalapok célja általában a lakáshoz jutás segítése, illetőleg - mint jeleztük - az alapok önfenntartóságának elérése. Más biztosítási ágazatokkal ellentétben a jelzálog-biztosítást általában egy üzletágas biztosítói formában működtetik, amit gyakran a szabályozás is megkövetel. Ennek hátterében az üzletág sajátosságai állnak - hosszú lejáratú kötelezettség vállalása, tulajdonképpen hitelezési kockázat, ingatlanpiaci kitettség. Kivételként Nagy-Britanniát érdemes megemlíteni, ahol döntően egy tágabb biztosítási csomag részeként kínálják a jelzálog-biztosítást a lakáshitelekhez. A hitel nyújtója meghatározó szerepet játszik a kockázatok kialakulásában, információs többlettel rendelkezhet a biztosítóval szemben. Ezért egyre inkább elfogadott az a nézet, hogy a kockázatokat célszerű megosztani a biztosító és a hitelező között, és kerülendő az a konstrukció, amely a bank hitelkockázatára 100%-ban fedezetet nyújt. Különben kontraszelekciós problémák merülhetnek fel, a hitelező csak a gyengébb hitelképességű ügyfelekre köt biztosítást, illetve előállhat a morális kockázat, a hitelező a fedezettsége miatt kevésbé körültekintő hitelezési politikát, hitelmonitoringot folytat. Ezért az együttműködés általában hosszú távú partneri szerződés keretében zajlik. A hazai jelzáloghitel-piac a régióban az egyik legfejlettebb, jól működő, mely kiszámítható mértékűre csökkentheti egy magánbiztosító kockázatát. (Lásd Lakáspolitikai eszköz… c. fejezetet.) A piaci körülmények (kockázat szintje, hitelfelvevők és hitelezők potenciális kereslete) tehát adottak a magán jelzálog-biztosításhoz. A magánbiztosítói megjelenés gátjainak az alacsony díjjal működő állami konstrukció és a felkészületlen szabályozás (lásd a következő alfejezetet) tekinthető.

Az állam - a felvigyázó

Az állam a lakáspolitikai célon túl a pénzügyi szektor felügyeletéért viselt felelősségével összefüggésben is érdekeltté válhat, támogathatja - elsősorban megfelelő szabályozási környezet kialakításával - a kockázati transzfert a jól tőkésített specialistákhoz. A hitelintézeti tőkekövetelmény új nemzetközi szabályozása is elismeri hitelkockázat csökkentésének alkalmas eszközeként a jelzálog-biztosítást, mely jelentékeny tőkekövetelmény mérséklést eredményezhet . 1 A normál gazdasági körülmények között jelentkező veszteségeken túl egy jól működő jelzálog-biztosítási rendszer a hitelintézeti rendszer gazdasági sokkokkal szembeni ellenállását növeli, tömeges veszteségek ellen is védelmet nyújthat, ezért pénzügyi stabilitási szempontból is előnyös.

A jelzálog-hitelezéshez kapcsoló jelenlegi hazai szabályozás nincs felkészítve arra, hogy az előbbiekben felsorolt különböző érdekeltek teljes körűen kihasználhassák a jelzálog-biztosítás adata előnyöket. A jogszabályok nem akadályozzák, de több ponton is megnehezítik a piaci alapon nyugvó jelzálog-biztosítást, illetve versenyhátrányba hozzák a piacit az állami konstrukcióval szemben. A jelzálog-hitelezéshez kapcsolódó LTV szabályok kockázat csökkentő eszközként ismerik el az állami készfizető kezességvállalást. Míg egy az előbbivel közgazdaságilag egyenértékű kockázat átvállalást, melyet egy nagyon jó minősítéssel (akár a magyar állam minősítését meghaladó) rendelkező biztosítóhoz köthető, már nem ismer el a szabályozás. (Lásd LTV limit… c. keretes írást.) Az előbbi jogszabályi korlátok megszüntetése utat nyithatna a (támogatott) forint lakáshitelhez kapcsolódó piaci jelzálog-biztosítási termékek fejlődéséhez.

LTV limit szabályok, jelzálog-biztosítási korlátok

A hazai lakáshitelezési piac az állami lakástámogatás és a jelentős forint-deviza hozamkülönbözet miatt két részpiacra osztható: a piaci devizahitel (forintban piaci alapon gyakorlatilag nem folyósítanak), illetve a támogatott forinthitel. A piaci jelzálog-biztosítás megjelenése az addicionális árfolyamkockázat, illetve az ehhez képest alacsony díjú állami konstrukció miatt elsősorban a forint támogatott hitelezéshez kapcsolódhatna. A lakástámogatás jelzálogbanki refinanszírozáshoz kötött. 2 Jogszabály írja elő, hogy a jelzáloglevél mögött álló hitelek összege legfeljebb az azt biztosító ingatlan becsértékének 60%-ig vehető számba rendes fedezetként. 3 A 60% fölötti rész pótfedezet (megbízható likvid eszközök) bevonásával biztosítható. A szabályozás pótfedezetként ismeri el az állami készfizető kezességvállalást, azaz az állami jelzálog-biztosítási konstrukciót. Ugyanakkor más kockázat csökkentő eszközöket, pl.: a piaci biztosítást, nem ismeri el. Ezenkívül még egy jelzálog-biztosítást korlátozó, a jelzálogbankok hitelezésére vonatkozó, szabályozás is érvényben van. A jelzáloghitelek összege nem haladhatja meg a biztosítékként szolgáló ingatlan becsértékének 70%-át (az állami készfizető kezességvállalással fedezett hitel ez alól szintén kivételt jelent), még akkor sem, ha egy a minősítő ügynökségek által kiemelkedő besorolással rendelkező biztosító átvállalja a magasabb LTV addicionális hitelkockázatát.

Lakáspolitikai eszköz, állami és piaci biztosítás

Ha a piaci mechanizmusok elégtelenek, az állam felvállalhatja a lakáshoz jutás elősegítésének a feladatát, s ezt teheti rászorultsági alapon, illetve normatívan. A potenciális hitelfelvevők vagyoni korlátját alapvetően kétféleképpen oldhatja: előtakarékossági, vagy jelzálog-biztosítási konstrukcióval, illetve ezek támogatásával. Az állam kockázatvállalása a jelzálog-biztosításban mind a fejlett, mind a felzárkózó országokban gyakori.

Egy jól strukturált állami jelzálog-biztosítási program önfenntartóvá tehető, támogatások nélkül is elérhetővé válik az alacsony önrésszel rendelkezők lakáshoz jutása. A sikeres állami jelzálog-biztosítási program hozzájárulhat a piaci mechanizmusok fejlődéséhez, előkészítheti a terepet a piaci biztosítók számra (így történt Ausztráliában és Észtországban). Azonban ennek az ellenkezője is előállhat, például akkor, ha az állami konstrukció nem tartalmaz elegendő kockázati prémiumot. A rosszul kialakított program egyrészt gazdasági recesszióban - amikor amúgy is nehéz helyzetben van a fiskális politika - jelentékeny állami többletkiadást okozhat, másrészt eltántoríthatja a magánbiztosítókat a piaci megjelenéstől.

Az állami jelzálog-biztosítási programok gyakran célzottak, a társadalom bizonyos szegmenseire fókuszálnak, és nem mindig szociális alapon. Az alacsony önrészű hitelek az országok többségében - még az alacsonyabb értékű lakások megvásárlásának finanszírozásakor is - általában relatíve magas törlesztőrészlet vállalása fejében érhetők el. Ezért a szegényebb rétegek lakhatási körülményeinek javítására más programok megfelelőbbek. A közép-kelet európai programok célcsoportját is általában a fiatal, magasabb képzettségű háztartások alkotják. A nem szociális alapon működő rendszerek általános célként fogalmazzák meg az olyan kockázati szegmens kialakítását, amelyik önfenntartóvá teszi őket. Bár a szociális szempontok hangsúlyosabb figyelembevételére is több példa akad (Új-Zéland, Dél-Afrika). Új-Zélandon az alacsonyabb jövedelműeket tekintik a 2003-ban elindított állami program célcsoportjának, a kormányzat a biztosítási prémium egy részét a folyósításkor átvállalja. A felvehető hitelösszeget és a megszerezhető ingatlan értékét a szociális jellegű programok maximálják.

A magánbiztosítók az állami konstrukciókkal ellentétben inkább a volatilisebb jövedelemmel (általában alacsonyabb jövedelműek) rendelkező lakossági csoportokat szűrik ki. A két típusú program célcsoportjai így jó esetben kiegészítik egymást. Azonban előfordul az is, hogy a magán- és az állami konstrukció azonos társadalmi csoportot céloz meg és versenyeznek egymással. A magánbiztosítók megjelenéséhez transzparens, jól működő jelzáloghitel-piac szükséges, ami kiszámítható mértékűre csökkenti a kockázatukat. Mindez feltételezi a következő - Magyarországon a jelzálog-biztosítás jogszabályi hátterét leszámítva már meglévő - tényezőket:

  • megfelelő információk a piacról, a jelzálog-hitelezés alakulásáról;
  • megfelelő jogi és szabályozási környezet: a jelzálog-biztosításban érintett intézmények megfelelő szabályozása, a jelzálogjog érvényesítését és a kényszerértékesítést célzó folyamat megfelelő jogi garanciái, a szabályozás elismeri a jelzálog-biztosítást és így megengedi a magas LTV arányú hitelek nyújtását;
  • fejlett ingatlanpiac, átlátható ingatlan-nyilvántartás, a jelzálogjog gyors bejegyzése;
  • verseny a lakáshitelpiacon, fejlett jelzáloglevél-piac (a jelzáloghitel-piac hosszú távú növekedéséhez), prudens banki hitelezési eljárások, megfelelő eljárás a késedelmes fizetéskor, adós-nyilvántartási rendszer.

Sikerek és kudarcok

A jelzálog-biztosítás dinamizálhatja a lakáshitelezési piacot, a lakáshitel-állomány akár 20-30%-a is ehhez köthető. Viszont a gyenge tőkehelyzetű, nem megfelelően diverzifikált biztosító jelentős rendszerkockázatot is hordozhat. A jelzálog-biztosítás legrégebbi és legnagyobb piaca az Egyesült Államokban található. A nagy gazdasági világválság után az ebben az üzletben érdekelt magánbiztosítók tönkrementek. A tömeges csődök okáról megoszlanak a vélemények, egyes szakértők szerint a korreláló makrogazdasági stresszhelyzetek kockázata nem számszerűsíthető, így ezek a kockázatok nem biztosíthatók, ezért nem kívánatos a magánbiztosítók térnyerése ezen a piacon. Mások az akkori felügyeleti és szabályozási hiányosságokban látták a tömeges bukások okát (a hitelezők és a biztosítók összefonódásában, az alacsony biztosítási tartalékok képzésében, az ingatlanértékelés nem megfelelő voltában). A válságból való kilábalás után be is tiltották a magánbiztosítók működését ebben az üzletben, kizárólag az állami program (FHA) keretében lehetett jelzálog-biztosításhoz jutni. Az ötvenes években a program pozitív tapasztalatai, kiegyensúlyozott működése láttán a piacot újból liberalizálták, s a magánbiztosítók viszonylag rövid idő alatt jelentős súlyra tettek szert. Az elmúlt évtizedekben általánosan elfogadottá vált, hogy a kockázatok mérhetők, biztosíthatók, főleg ha a magánbiztosító megfelelő földrajzi diverzifikációra törekszik. Ugyanakkor a nyolcvanas évek elejére a gazdasági recesszió következtében újból komoly problémák jelentkeztek az iparágban: együtt jelentős piaci részesedéssel rendelkező állami FHA és az egyik magánbiztosító inszolvenssé vált, ami a felügyeleti ellenőrzés újabb szigorításához vezetett. A válságból való kilábalással a jelzálog-biztosítási piac újból gyors fejlődésnek indult.Más országokban is virágzó üzletté vált a magánbiztosítás. Az észak-amerikai kontinensen a kanadai jelzálog-biztosítási piac is nagyon fejlettnek tekinthető. Ausztráliában például a pozitív tapasztalatok alapján az egész iparágat privatizálták. Németországban, Franciaországban és több más kontinentális országban - a hagyományosan az állami támogatással egybekötött lakás-takarékpénztári modellt követő országokban - is mind nagyobb teret nyer a jelzálog-biztosítás. A spanyol magánbiztosítási rendszer nagy szerepet játszott a jelzáloghitelezési piac felfutásában.

Kelet-Közép-Európa több országában a lakáspolitika részeként már létrehoztak állami garanciaalapokat vagy biztosítókat jelzálog-biztosításra. A biztosítást lakásvásárlásra és építésre egyaránt kínálják. Lengyelország kivételével kis országokról van szó, a földrajzi diverzifikációs lehetőségek korlátozottak, ami kockázatosabbá teszi, egyben megdrágítja az ilyen alapok működését. A magánbiztosítók megjelenése relatíve fejlett jelzálogpiachoz kötődik, ezért régiónkban elsősorban állami konstrukciókkal találkozunk. Észtországban az állami garancialap sikerét, illetve a jelzálogpiac fejlődését látva magánbiztosító is piacra lépett - az államihoz nagyon hasonló termékkel. A nemzetközi diverzifikáció lehetőségének kihasználásával, a nagy nemzetközi viszontbiztosítók vagy jelzálog-biztosítók kölcsönösen előnyös bevonásával a térségbeli biztosítók tőkekövetelménye és árai csökkenthetők.

Tanulságok

A jelzálog-biztosítási rendszer dinamizálhatja a lakáshitelezési piacot, a kockázatok jelentős részét átvállalhatja a hitelintézeti szektortól. Azonban a jelzálog-biztosítás még a legfejlettebb országokban is kockázatos üzletág, biztonságos működéséhez megfelelő tőketartalékok és jövedelmezőség szükséges. Ezért az ilyen rendszerek kialakítása körültekintést, a nemzetközi tapasztalatok megfelelő számbavételét igényli. Az állami szerepvállalásnak a jelzálog-biztosításban elsősorban piacépítési szempontból van jelentősége. A szociális alapú lakáshoz jutás elősegítésére a konstrukció a hazai viszonyok miatt nem alkalmas. A garanciadíj 2005-re vonatkozó átvállalása nem szociális alapon történik. A kis országokban a fedezetek homogenitása kockázatot növelő tényező. Ezenkívül a magyar rendszerben a jelzálog-biztosításra nem jellemző árfolyamkockázatból eredő hitelkockázat is jelentékeny. A hazai konstrukció nem tesz különbséget forint- és devizahitel között, pedig az utóbbi számottevő addicionális kockázatot képvisel a biztosító számára. Egy esetleges árfolyamsokk tömeges nemfizetést okozhat, ezzel párhuzamosan ingatlanpiaci visszaesésest indíthat el, ami együttesen tekintélyes állami fizetési kötelezettséget vonhat maga után.

A magyar konstrukcióban a biztosított összeg/hitelösszeg-arány a hiteltörlesztés során állandó. Így a hiteltörlesztés előrehaladtával a biztosítás a normál, alacsony kockázatú hitelekre is részben fedezetet nyújt, tovább mérsékelve azok kockázatát.

A vázolt kockázati tényezők miatt a hazai 2 százalékpontos egyszeri díj alacsonynak tekinthető mind az észt konstrukció, mind a legfejlettebb piacok több termékének díjai tükrében. Jelen formájában a felhasználói és felhasználási kör esetleges bővítése két kockázattal is járhat. Egyrészt magas jövőbeli implicit állami kötelezettségvállalást okozhat, igaz, expliciten önfenntartási célt nem jelöltek meg. Másrészt megakadályozhatja a piaci jelzálog-biztosítási termékek megjelenését. A magán jelzálog-biztosítás nyújtását az alacsony díjjal működő állami konstrukció léte mellett, a jelenlegi jogszabályok is megnehezítik, illetve versenyhátrányba hozzák az állami konstrukcióval szemben. Pedig a hazai jelzálog-hitelezési piac már kellően fejlett a magán jelzálog-biztosítási konstrukció megjelenéséhez.

Programok a régióban

Észtország.

A régió legsikeresebb programja. Állami garanciaalap keretében alkalmazzák. Az önrész a piaci érték minimum 10%-a, a biztosító a piaci érték felső 24%-át fedezi, a törlesztéssel a biztosított rész amortizálódik. Amennyiben a hitel értéke a fedezet értékének 66%-a alá kerül, a garancia megszűnik. Egyszeri díja van, a biztosított rész 3%-a. Egy magánbiztosító is piacra lépett már nagyon hasonló termékkel, és a legnagyobb lakossági bankkal szerződve jelentős sikereket ér el. Az állami konstrukció a jelzáloghitelek körülbelül 20%-ához kapcsolódik. A piaci termék megjelenése -a két termék közel azonos paraméterei miatt egymás helyettesítője - nem járt a jelzálog-biztosítási piac további fejlődésével.

Lettország

Állami garanciaalap formáját ölti, a jelzálog-biztosítás éves díja 1%, az ingatlan piaci értékének 90%-ig nyújtanak hitelt, 22% a fedezettség. Az észt konstrukcióhoz hasonlóan először a biztosított rész amortizálódik.

Litvánia

A régi program keretében az állami biztosító magas egyszeri díjért (7,78%) a tejes hitelösszegre fedezettséget adott, a hitelt a piaci érték 95%-áig nyújtották. 2002-ben megváltoztatták a rendszert, a fedezettség 25%-ra csökkent, s a díjat is mérsékelték.

Szlovénia

Állami biztosítótársaság ad fedezetet.

Lengyelország

Nemrégiben egy magánbiztosító kezdte el a szolgáltatást.

Forrás: Polverni (2004 ), Rute (2004).

Felhasznált irodalom

Allen, D.S. - Chan, T. (1997): The Efficiency of Residential Mortgage Guarantee Insurance Markets. Working Paper 1997-013A. Federeal Reserve Bank of St. Louis.

Bethlendi, A. (2005): Jelzálog-biztosítás, Állami variáns, avagy? Bank és Tőzsde, 2005. 2. szám

Canada Mortgage and Housing Corporation (2003): Mortgage Default Insurance: An International Comparison, kézirat.

Capone, C.A.(2000): Credit Risk, Capital, and Federal Housing Administration Mortgage Insurance. Journal of Housing Research, Volume 11, Issue 2

Buckley, R, - Karaguishiyeva, G. - Van Order, R. - Vecvagare, L. (2003) : Comparing Mortgage Credit Risk Policies: An Options Based Approach. World Bank Policy Research Working Paper 3047

Gere, I . (2005) : A jelzálog-biztosítás jogi akadályai, Kiválthatja az állami garanciát. Bank és Tőzsde, 2005. 2. szám

Jelentés a pénzügyi stabilitásról, 2005. április (2005)

Pennington-Cross, A. - M. Yezer, A. (2000) : The Federal Housing Administration in the New Millennium. Journal of Housing Research. Volume 11, Issue 2

Polverni, S. (2004): MI Opportunities In Emerging Mortgage markets. 4th OECD Workshop on Housing Finance in Transition Economies, kézirat

Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal: http://www.oleh.hu/

Rute, M. (2004): Mortgage Insurance Scheme in Estonia. 4th OECD Workshop on Housing Finance in Transition Economies, kézirat

Vissza a lap tetejére
FIGYELMÉBE AJÁNLJUK

Utolsó frissítés dátuma: