Mi is az a lakáshitel?
A jelzálog alapú hitelek lehetnek felhasználási célhoz kötöttek vagy szabad felhasználású hitelek. A fedezetként szolgáló ingatlan típusa szerint lehetnek lakáscélú és nem lakáscélú (pl. üdülő, garázs, stb.) hitelek. A lakáscélú hitelek lehetnek államilag támogatottak, illetve piaci kamatozásúak.
A lakáshitel egy olyan gyűjtőfogalom, mely magába foglalja az összes olyan jelzálog alapú hitelkonstrukciót, ami kizárólag lakóingatlan célra használható fel. Ezen célok a következők lehetnek:
- új ingatlan vásárlása
- használt ingatlan vásárlása
- új ingatlan építése
- ingatlan felújítás, korszerűsítés, bővítés.
A fenti célokon kívül előfordul, hogy lakáscélú hitel kiváltására is használják ezt a hitelformát. A lakáshitelek legfőbb tulajdonsága, melyben a többi jelzálog hitelfajtáktól különböznek az, hogy kamatozásuk jóval kedvezőbb.
A lakáscélú hitelek feltételei
A lakáscélra nyújtott hitelek feltételei alapvetően függnek attól, hogy piaci kamatozásúak vagy államilag támogatottak. Az állam különböző eszközökkel támogatja a lakhatási feltételek kialakítását, például kamattámogatást és vissza nem térítendő támogatást nyújt, amennyiben a kölcsönigénylő megfelel a jogszabályban lefektetett feltételeknek. Ezek a feltételek a kormány céljainak megfelelően időnként változnak.
A lakáscélú hitelek fedezete alapvetően a hitelcéllal érintett lakóingatlan, de előfordulhat, hogy emellett kiegészítő fedezetként bevonnak másik ingatlant is. A piaci kamatozású hitelek feltételei lazábbak, mert ez esetben a hitelintézet saját üzleti döntései alapján határozza meg őket.
A megvásárolni kívánt ingatlan lehet lakás, családi-, vagy társasház. Állapotának, forgalmi értékének megítélése az értékbecslő feladata, aki egy átfogó szempontrendszer alapján értékeli fel a megvásárolandó, fedezetbe bevonandó ingatlant. Amennyiben új ingatlan építéséről vagy vásárlásáról van szó, akkor a még fel nem épült ingatlan értékének alapjául az építési költségvetés szolgál.
Ha lakáshitelt szeretnénk igényelni, általában az alábbi feltételeknek kell megfelelni:
- 18 és 75 éves kor közötti életkor
- magyarországi állandó lakcím/letelepedési engedély
- legalább minimálbér igazolása
- minimum 3 hónapos munkaviszony, próbaidő elteltével
- hitelfajtának megfelelő önerő
- minimálbér igazolása mellett, lehetőség lehet vagyoni alapú bírálatra, egyéb ingatlan, vagyontárgy felajánlásával
- adóstárs, kezes bevonásával növelhető az adható lakáshitel összege
- nem bankszámlára érkező bér esetén jövedelemigazolás szükséges
- vállalkozói háttér esetén érdemes előre beszerezni egy NAV nullás igazolást, mellyel bizonyítjuk, hogy nincsen köztartozásunk
- amennyiben építkezni szeretnénk, úgy szükséges jogerős építési engedély és annak teljes dokumentációja a költségvetéssel együtt, továbbá az építési terület jogos használatának igazolása is
- vagyonbiztosítás megkötése és a hitelt nyújtó intézményre történő engedményezése.
Fentiek csak általánosságban mutatnak utat, az egyes konstrukcióknak nagyon eltérő feltételeik lehetnek! A támogatott lakáshitelek jelentős kamatkedvezménnyel és további vissza nem térítendő támogatásokkal vehetők igénybe, azonban viszonylag szűk körben érhetők el.
Lakáscélú hitel felvételének folyamata
Ha lakáscélú hitelt szeretnénk felvenni, érdemes azt előminősítéssel kezdeni. Ez egy néhány napos folyamat, amivel sok időt, pénzt és energiát spórolhatunk meg, megtudhatjuk a lehetőségeinket és a további feltételeket. Ha sikerült megállapodni a bankkal a megfelelő konstrukcióban, akkor következik az iratok beadása, az értékbecslés, a hitel bírálata, a szerződéskötés, majd a folyósítás. Ha építési céllal veszünk fel lakáshitelt, akkor számolnunk kell azzal, hogy a folyósítás több szakaszból áll. Ezen felül a felújítás, korszerűsítés, bővítés, építés esetében szükséges költségvetés benyújtása, bizonyos értékig a munkálatok és az anyagköltség számlákkal történő igazolása.
A lakáshitel ügyintézési ideje függ attól, hogy az összes irat mikor áll rendelkezésre, ezt követően körülbelül 1 hónap, azonban végső folyósítási határidőként érdemes 60 nappal kalkulálni.
Lakáshitel törlesztési módok
Az annuitásos, vagy havi egyenletes törlesztésű lakáshitel mellett egyéb megoldásokat is kínálnak a bankok. Ezek elsősorban a piaci kamatozású hitelekre vonatkoznak. Ennek alapján kétféle konstrukciót mutatunk be.
Az egyik, amikor a hitelt felvevő személy tőketörlesztési türelmi időt, vagyis moratóriumot kér, melynek ideje pénzintézetenként eltér, jellemzően 1-2 év. Ebben az időszakban csak a kamat kerül törlesztésre, melynek következtében a havi törlesztőrészlet lényegesen kevesebb. Ezt a megoldást olyan élethelyzet esetén érdemes alkalmazni, amikor a futamidő elején valamiért kevesebb bevétel áll rendelkezésre (pl. pályakezdők, kismamák esetében), de ez a bevétel a későbbiek folyamán azért várhatóan emelkedni fog. A moratórium lejártával a törlesztőrészlet mértéke emelkedik.
A másik formája a nem annuitásos törlesztésű lakáshiteleknek az, amikor valamilyen előtakarékossági formát használva előbb a megtakarítási részbe fizetünk, majd onnan egy egyösszegű törlesztés átvezetésre kerül a tőkerész terhére, így csökkentve a hátralevő törlesztőrészleteket. Ez a megtakarítás lehet lakás-takarékpénztári szerződés vagy életbiztosítás is. Lakáskassza esetén igénybe vehetünk állami támogatást is, míg megtakarítási életbiztosítás esetén egyrészt egy esetleges elhalálozás esetén a biztosító fizet a banknak, így nem öröklődik az adósság, másrészt bizonyos időközönként az életbiztosítás nyeresége csökkenti a hitel tőkerészét.
